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¿Cómo afecta una escritura de renuncia a su hipoteca?

¿Cómo afecta una escritura de renuncia a su hipoteca?
13 enero, 2021
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Publicado por el equipo de CourthouseDirect.com – 23 de agosto de 2017

Una escritura de renuncia es un documento que transfiere la propiedad legal y el interés de una propiedad de una persona (el otorgante) a otra (el concesionario). A diferencia de una escritura de garantía, una escritura de renuncia no ofrece garantías de que la tierra en cuestión esté libre de reclamaciones. No hay garantía sobre el estado del título de propiedad: el concesionario simplemente toma posesión legal de cualquier interés que el otorgante tuviera en la propiedad en el momento de la transferencia. Por lo tanto, la escritura casi no ofrece protección al comprador. Una escritura de renuncia puede afectar o no su hipoteca dependiendo de cómo las partes usen la escritura.

¿Tiene el otorgante una hipoteca?

Los miembros de la familia son las personas más comunes que usan escrituras de renuncia, especialmente para transferir propiedades, en lugar de venderlas. Por esta razón, la mayoría de las propiedades inmobiliarias involucradas en las escrituras de cesión no tienen hipotecas pendientes; sería difícil para la mayoría de los otorgantes pagar las hipotecas sin los ingresos de la venta de la tierra. Si no hay hipoteca, por supuesto, no hay forma de que la escritura de renuncia afecte la hipoteca.

En algunos casos, el otorgante tiene una hipoteca mientras presenta una escritura de renuncia. En el caso de que el otorgante tenga una hipoteca pendiente sobre la propiedad, él o ella seguirá siendo legalmente responsable de la hipoteca incluso después de transferir la propiedad mediante una escritura de renuncia. Esto se debe a que una renuncia simplemente transfiere la propiedad, no las deudas o reclamos sobre la propiedad. El nuevo propietario tendrá el título de la propiedad, pero el otorgante original seguirá siendo responsable de la hipoteca pendiente.

Cómo impactan las cláusulas de vencimiento en las escrituras de renuncia

Algunas propiedades tienen cláusulas de vencimiento en venta en los contratos hipotecarios. Esta disposición en el contrato de hipoteca requiere el pago total de la hipoteca al momento de la venta o transmisión de la propiedad. Si el acuerdo hipotecario de un otorgante tiene una cláusula de vencimiento a la venta, una escritura de renuncia puede causar problemas. El otorgante puede transferir la propiedad con el supuesto de que el concesionario pagará la hipoteca en su totalidad o continuará haciendo los pagos de acuerdo con el acuerdo.

Si el concesionario se niega a pagar la totalidad, deja de hacer los pagos o vende la propiedad a otra persona, el otorgante original enfrentará posibles problemas legales por parte del prestamista hipotecario. Una escritura de renuncia no ofrece protección legal contra estos resultados adversos como lo hacen otros tipos de escrituras. Una cláusula de vencimiento en venta puede crear un problema importante con las escrituras de renuncia si el otorgante no puede pagar el monto total de la hipoteca, o si el concesionario se hace cargo de la hipoteca y tampoco puede pagar la totalidad.

Opciones de hipoteca después de la transferencia de propiedad

Existe una manera de que los beneficiarios aumenten su seguridad legal a pesar de la falta de protección de una escritura de renuncia. El concesionario puede recibir la aprobación del prestamista hipotecario para asumir la hipoteca del otorgante. De esta manera, la propiedad del concesionario no depende de que el otorgante continúe haciendo los pagos. El concesionario tendría entonces el control de la hipoteca y el futuro de la vivienda. El concesionario también tiene la opción de refinanciar la propiedad. Esto permite al concesionario liquidar el préstamo original que compró la vivienda. El otorgante puede redactar un contrato legalmente vinculante para liquidar y registrar los términos del pago de una hipoteca en estas situaciones.

Si el otorgante desea renunciar a todos los intereses de la propiedad, incluida una hipoteca pendiente, es más seguro ceder la hipoteca al concesionario. Esto elimina el nombre del otorgante de la hipoteca y lo libera de la carga legal de realizar los pagos. Si no elimina su nombre de la hipoteca, corre el riesgo de sufrir sanciones si el concesionario no realiza los pagos. Por ejemplo, si usa una escritura de renuncia para transferir el título de una casa a su excónyuge y él / ella no realiza algunos pagos de la hipoteca. Si no transfiere la hipoteca, es su crédito el que perjudicará los pagos atrasados, no el de su ex.

Cómo calificar para la responsabilidad hipotecaria

La forma más segura de manejar una hipoteca durante una transferencia de propiedad de una escritura de renuncia es que el concesionario asuma la responsabilidad de la hipoteca o refinancia la propiedad. Desafortunadamente, no todos calificarán para estas acciones. Si el concesionario no califica para asumir la hipoteca pendiente, el otorgante puede quedarse atascado con la responsabilidad del contrato. El concesionario debe demostrarle al proveedor hipotecario o al prestamista que puede realizar los pagos. Este proceso generalmente requiere el mismo tipo de información necesaria para contratar la hipoteca original:

  • Formularios de ingresos e impuestos de los últimos dos años
  • Formularios de pérdidas y ganancias si es propietario de un negocio
  • Talones de cheques de pago recientes
  • Lista completa de deudas y pagos mensuales
  • Lista de activos, incluidas cuentas bancarias y propiedades
  • Cheques cancelados para pagos de alquiler o hipoteca

El prestamista examinará la situación financiera del concesionario y decidirá si la persona califica o no para recibir el préstamo o refinanciar la casa. Si el prestamista concede la solicitud, el concesionario asumirá la responsabilidad total de la hipoteca. El otorgante está libre de responsabilidad y ya no tendrá intereses ni responsabilidad por la propiedad y los pagos hipotecarios adjuntos.

Otros tipos de escrituras para una mejor protección

Si la falta de protección en una escritura de renuncia le preocupa en términos de pagos de hipoteca, considere presentar un tipo diferente de escritura. Varias escrituras están disponibles para la transferencia de propiedad. Una escritura de garantía general ofrece la mejor protección tanto para el otorgante como para el concesionario. Con una escritura de garantía, el concesionario tiene un contrato legalmente vinculante que garantiza que la propiedad no tenga defectos, reclamos o gravámenes. Comprar o aceptar una propiedad con una escritura de garantía transfiere la participación total en los derechos, incluida la hipoteca.

Las partes que no quieren estar a merced de otras partes no deben presentar escrituras de renuncia. Estas escrituras son las más apropiadas entre miembros de la familia o amigos de confianza, cuando el concesionario tiene motivos para creer en el interés real del otorgante en la propiedad.

De lo contrario, una escritura de renuncia puede exponer al otorgante y al concesionario a riesgos significativos, especialmente con una hipoteca. Incluso en los casos en que la combinación de activos o el matrimonio conduzca a una escritura de renuncia, considere los arreglos hipotecarios cuidadosamente. En caso de divorcio, podría enfrentar multas por no pagar la hipoteca si su excónyuge está a cargo de hacer los pagos. Hable con un agente de bienes raíces para obtener más información sobre las escrituras de renuncia y las hipotecas.