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¿Por qué los bancos venden hipotecas?

¿Por qué los bancos venden hipotecas?
13 enero, 2021
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Si su prestamista vendió su préstamo, no hay nada de qué preocuparse. He aquí por qué

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Si ha recibido una carta que dice que su hipoteca se ha vendido, no está solo. En realidad, es una ocurrencia bastante común. Y aunque ciertamente puede ser preocupante saber que su préstamo ha cambiado de manos sin que usted lo diga, no es motivo de alarma. Esto es lo que necesita saber y cómo proceder.

¿Por qué se vendió la hipoteca de mi vivienda?

Los bancos, las cooperativas de crédito y otros prestamistas prestan dinero para viviendas en lo que se llama el “mercado primario”. Se les conoce como creadores de hipotecas o prestamistas. Por otro lado, los administradores hipotecarios son los que manejan los pagos de la hipoteca y las cuentas de depósito en garantía. Algunos originadores también son administradores, mientras que otros no lo son.  

Una vez que se establece el préstamo original, el prestamista puede mantener el préstamo en su propia cartera o venderlo en el “mercado secundario de hipotecas”, ya sea individualmente o en grupo con otras hipotecas. Los inversores externos, ya sea en los EE. UU. O en el extranjero, a menudo compran estos préstamos.  

A continuación se muestra un desglose de ejemplo del proceso.

  1. El prestamista A le otorga un préstamo hipotecario de $ 300,000.
  2. El prestamista A vende ese préstamo, ya sea solo o con otros 100 similares, al inversor B.
  3. Esto libera otros $ 300,000 a $ 30 millones para que el prestamista A venda más hipotecas.

El mercado secundario también ayuda a respaldar un mercado primario de vivienda más fuerte y resistente en general. La reventa de hipotecas libera dinero para la originación de nuevas hipotecas y reduce las tasas de interés.

Los financiadores y reempaquetadores hipotecarios creados por el Congreso, como Fannie Mae y Freddie Mac, se encuentran entre los compradores más comunes en el mercado secundario, aunque también existen otros inversores.

¿Cómo sabré si se vende mi hipoteca?

Los prestamistas tienen la obligación legal de notificarle sobre la venta de su préstamo antes de que suceda. Debería recibir un aviso por correo al menos 15 días antes de la transferencia oficial.  

Su préstamo puede pertenecer y ser administrado por la misma empresa o dos empresas diferentes. El nuevo administrador de su préstamo también debe enviar una notificación dentro de los 15 días posteriores a la venta.  

Si hay un nuevo propietario de su préstamo, debe enviar una notificación dentro de los 30 días de hacerse cargo de su préstamo, que incluirá:  

  • El nombre, la dirección y el número de teléfono del nuevo propietario, y la persona autorizada para solucionar los problemas de pago del préstamo y recibir avisos legales.
  • La fecha en que el propietario toma posesión y donde se registra la transferencia.

Qué significa la venta del préstamo para usted

Como propietario de una vivienda, puede resultar frustrante descubrir que su hipoteca se ha vendido. Después de todo, es probable que dedique mucho tiempo y esfuerzo a encontrar el prestamista adecuado y descubrir que lo han dejado sin previo aviso puede ser bastante decepcionante.

Afortunadamente, la transferencia del préstamo no debería afectar sus tarifas o términos incluidos en el acuerdo original. El administrador solo puede cambiar los detalles relacionados con el servicio, como el lugar donde envía sus pagos, la fecha de pago y, en ciertas situaciones, la forma en que se calcula el depósito en garantía.

El nuevo administrador puede realizar un análisis de la cuenta de depósito en garantía para comprender el saldo dentro de la cuenta y determinar un superávit, escasez o deficiencia. Si el administrador determina dicho saldo, o si los términos del depósito en garantía o las fórmulas contables cambian, el administrador debe proporcionarle su primer documento de depósito en garantía dentro de los 60 días posteriores a la transferencia. Todos los demás términos del préstamo seguirán siendo los mismos.  

Debido al cambio en las direcciones de pago y las posibles fechas de vencimiento, tendrá un período de gracia de 60 días para cualquier pago atrasado o pago que se haya realizado al administrador equivocado. No se le pueden cobrar cargos por mora o multas durante este tiempo.

Qué hacer cuando se vende su hipoteca

Una vez que reciba la notificación de la venta de su préstamo, léala con atención. Anote la fecha en la que su antiguo prestamista dejará de aceptar pagos y cuando su nuevo administrador de préstamos se hará cargo. También debe anotar cualquier cambio en su fecha de pago y asegurarse de que toda su información personal sea correcta en los documentos contenidos.  

Luego, ajuste su método de pago en consecuencia. Si tiene un giro automático o pago de facturas configurado a través de su banco, cambie las fechas de pago, direcciones y números de cuenta para reflejar su nuevo administrador. También debe configurar una cuenta en línea con su nuevo administrador para que pueda controlar su préstamo y realizar un seguimiento de sus pagos.  

Finalmente, haga un seguimiento con su autoridad fiscal y su compañía de seguros para asegurarse de que estén al tanto del cambio. Si paga los impuestos a la propiedad o el seguro del hogar con su hipoteca, asegúrese de que todo esté actualizado para que ningún pago se atrase o se pierda.

Envíe una solicitud por escrito calificada a sus administradores antiguos y nuevos si no recibe un aviso de transferencia, sus pagos no se están aplicando correctamente o su administrador anterior estaba en el proceso de revisar su solicitud de mitigación de pérdidas para ayudarlo con el préstamo. modificaciones o para evitar una ejecución hipotecaria o una venta corta.

Lamentablemente, no tiene ningún control sobre la venta de su préstamo. Si no está satisfecho con el nuevo propietario del préstamo, podría considerar refinanciar con una nueva compañía hipotecaria. Pero recuerde que esto requeriría otra solicitud de hipoteca con una verificación exhaustiva de su perfil financiero e historial crediticio, así como tarifas adicionales.

La línea de fondo

Es muy común que los préstamos hipotecarios se vendan y no es motivo de alarma. Debería recibir un aviso por correo antes y después de la venta. Preste mucha atención al aviso, verifique que no haya errores y ajuste su método de pago para que refleje con precisión su nueva fecha y dirección de pago. Por último, asegúrese de que su autoridad fiscal local y la compañía de seguros del hogar también estén al tanto del cambio de administrador.