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¿Qué es la titulización hipotecaria? | Guías de inicio | Puerta SF

¿Qué es la titulización hipotecaria? | Guías de inicio | Puerta SF
13 enero, 2021
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Un artículo de 2004 del Foro de Política Financiera del grupo de expertos de Washington, DC calificó la titulización hipotecaria como la mayor innovación financiera en los últimos 30 años. Por otro lado, la crisis del sistema financiero de 2007 y 2008 tuvo, al menos en parte, la culpa de la titulización hipotecaria por parte de las empresas financieras. Ya sea que los efectos continúen siendo positivos o negativos, el proceso de titulización hipotecaria es una parte integral de la industria hipotecaria.

Identificación

El proceso de titulización hipotecaria implica combinar hipotecas individuales de características similares en un grupo y vender títulos de deuda que generan intereses sobre los pagos del principal del grupo de hipotecas. La titulización convierte los activos ilíquidos de préstamos hipotecarios individuales en valores negociables que se pueden comprar. vendidos y negociados en los mercados secundarios.

Significado

El proceso de titulización permite a los originadores de hipotecas vender préstamos hipotecarios de sus libros y utilizar el dinero para hacer más préstamos. Si el originador de una hipoteca le da al propietario una hipoteca de $ 300,000 al 6 por ciento. Si la compañía de préstamos retiene la hipoteca, ganará una tarifa inicial del 1 por ciento o más y del 6 por ciento hasta que se cancele el préstamo. Si la compañía de préstamos vende el préstamo a un grupo hipotecario, puede volver a prestar los $ 300,000 y cobrar más tarifas. La titulización hipotecaria permite a los prestamistas continuar reciclando el dinero del préstamo para los propietarios de viviendas sin retener los activos del préstamo en sus libros.

Función

Los mayores emisores de valores respaldados por hipotecas son las agencias cuasi gubernamentales Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae. Estas agencias toman hipotecas aprobadas bajo los programas de seguro hipotecario de la FHA y las agrupan en valores respaldados por hipotecas. El requisito de que las hipotecas aseguradas por la FHA se ajusten a un conjunto específico de pautas permite a estas agencias consolidar una gran cantidad de hipotecas en cada grupo, que luego se divide y vende como valores hipotecarios. Hay compañías financieras privadas que agrupan hipotecas que no se ajustan a los estándares de la FHA y emiten valores respaldados por hipotecas de estos grupos.

Tipos

Hay dos tipos de valores respaldados por hipotecas. Los valores de transferencia hipotecarios son una participación directa en las cuentas por cobrar de un grupo específico. Los propietarios de valores de transferencia reciben pagos mensuales que son una parte proporcional de los pagos de interés y principal recibidos por el fondo común. Los valores de transferencia no tienen una fecha de vencimiento definida, ya que los pagos de principal se reciben con cada pago mensual. Las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO) son valores hipotecarios en los que el grupo hipotecario se divide en secciones o tramos separados. Cada tramo puede tener su propia fecha de vencimiento, tasa de interés y calificación crediticia. Los tramos senior son más seguros que los tramos subordinados. Las agencias hipotecarias gubernamentales solo emiten valores hipotecarios de transferencia. Los programas de CMO son elaborados por empresas privadas de titulización de hipotecas.

Consideraciones

Para los propietarios de viviendas, la titulización de hipotecas significa que su préstamo hipotecario no pertenece a un solo prestamista. El préstamo forma parte de un fondo común propiedad de inversores. Una empresa de servicios hipotecarios es responsable de cobrar los pagos de la hipoteca y enviarlos al fondo común. Para los inversores, los valores hipotecarios de transferencia emitidos por Fannie, Freddie y Ginnie Mae son valores con calificación AAA que a menudo pagan una tasa de interés más atractiva que los bonos del Tesoro comparables. La compensación es la falta de una fecha de vencimiento fija.